قیمت بالای ملک، خرید را برای درصد بیشتر مردم غیرممکن کرده است؛ از طرفی دیگر، فرصتهای سودآوریای که از سرمایهگذاری در این کانال حاصل میشوند، آنقدر جذاب هستند که هیچکس دوست ندارد آنها را از دست بدهد.
اگر پولتان بهاندازۀ خرید ملک (چه یک باغچۀ کوچک در نقاط دور افتاده، چه آپارتمانی در مرکز شهر) نیست، میتوانید با خرید واحدهای صندوقهای املاک و مستغلات، از نوسانات این بازار سود ببرید.
در این مقاله، تمام جوانب این کانال سرمایهگذاری را زیر ذرهبین میبریم تا ببینید چطور میتوانید بهترین صندوق سرمایه گذاری املاک را شناسایی کنید.
برای شروع، بهتر است اول تعریف کاملتری از این نوع صندوقهای سرمایهگذاری ارائه کنیم.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
Real Estate Investment Trust (بهاختصار REIT)، یا همان صندوق سرمایهگذاری املاک، نوعی صندوق سرمایهگذاری است که در حوزۀ خرید، فروش و اجارۀ انواع املاک و مستغلات فعالیت دارد.
_1752335198.jpg)
مثل همۀ صندوقهای سرمایهگذاری، گردانندگان این صندوقها، بعد از جمعآوری سرمایههای خرد و نیمهکلان افراد، به خریدوفروش و فعالیت در بازار ملک میپردازند تا سود به دست بیاورند و هر سرمایهگذاری، به اندازۀ سهمش، در این سود شریک خواهد بود.
بیشتر این صندوقهای سرمایهگذاری، درصد بالایی از پولهای جمعآوریشده را صرف خریدوفروش انواع املاک و حتی اجاره دادن آنها میکنند؛ سپس، طبق قانون، 90 درصد از سود بهدستآمده (منهای هزینههای صندوق)، بین سرمایهگذاران تقسیم میشود.
علاوهبر خریدوفروش ملک، گردانندگان این صندوقها میتوانند بخشی از پولها را به سرمایهگذاری در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی (آنهایی که در بورس پذیرفته شدهاند) اختصاص دهند. این فعالیتهای جانبی، با هدف تعدیل ریسک ناشی از سرمایهگذاری در این بازار صورت میگیرد.
با این اوصاف، آنهایی که سرمایۀ اندکی دارند هم میتوانند وارد بازار املاک شوند و از رشد نجومی قیمتها سود به جیب بزنند؛ آن هم بدون اینکه هیچ کاری در راستای خرید، فروش، یا اجاره دادن انجام دهند.
نکتۀ مهم اینکه گردانندگان این صندوقها، ابتدا باید مجوزهای لازم برای فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار کشور دریافت کنند تا امکان جمعآوری سرمایههای خرد اشخاص برای آنها فراهم شود. ضمن اینکه آنها موظفند قوانینی را رعایت کنند که در بخش بعدی راجعبه آنها صحبت خواهیم کرد.
قوانین مهمی که صندوقهای سرمایهگذاری املاک موظف به پیروی از آنها هستند
اینطوری نیست که گردانندگان صندوق بتوانند هر کاری دلشان میخواهد با پولهای مردم انجام دهند! برای اطمینان از بازدهی مناسب و البته حفظ ارزش داراییها، تمام املاکی که با سرمایههای جمعآوریشده خریداری میشوند، باید خصوصیات زیر را داشته باشند:
املاک حتماً باید در ایران باشند!
تمام انواع املاکی که گردانندگان صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات آنها را میخرند، باید داخل مرزهای ایران باشند.
املاک باید سند داشته باشند
صندوقها فقط میتوانند املاکی را بخرند که دارای سند رسمی و قطعی هستند؛ خرید هرگونه ملکی با پروندههای قضایی باز، اکیداً ممنوع است.
_1752335220.jpg)
املاک باید گواهی پایان کار داشته باشند
در سراسر کشور ما، هزاران ساختمان وجود دارند که از منظر قانون ساختمانی، نباید بنا میشدند و به همین خاطر، سازندگان آنها نتوانستهاند گواهی پایان کار را دریافت کنند.
صندوقهای سرمایهگذاری املاک اجازۀ خرید این دست سازهها را ندارند و فقط میتوانند سراغ املاکی بروند که گواهی پایان کار دارند؛ گواهی پایان کاری معتبر و مطابق قوانین ساختمانی کشور؛ گواهیای که نشان میدهد تمام مراحل ساخت به پایان رسیدهاند و سازه تمام مجوزهای لازم را دریافت کرده است.
کاربری ملک باید مشخص و معلوم باشد
صندوقها باید روی املاکی سرمایهگذاری کنند که کاربری مشخص و معلوم دارند؛ مثلاً مسکونی، تجاری، اداری، زراعی یا....
ملک باید قابلیت انتقال را داشته باشد
تمام املاکی که با سرمایههای جمعآوریشده خریداری میشوند، باید قابل انتقال به غیر باشند و خریدوفروش آنها به دلایل مختلف ممنوع نشده باشد!
ملک نباید در رهن یا وثیقه باشد
اگر سازهای در رهن بانک (یا اشخاص حقیقی و حقوقی) باشد، یا اگر سند آن بهعنوان وثیقه برای دریافت انواع تسهیلات ارائه شده باشد، صندوقهای سرمایهگذاری اجازۀ خرید آن را نخواهند داشت.
ملک نباید محدودیت قانونی داشته باشد
هرگونه محدودیت، اعماز قانونی، قراردادی، قضایی و...، اجازۀ خرید ملک را از صندوقهای سرمایهگذاری این حوزه سلب میکند؛ به بیان سادهتر، وجود هرگونه مانع برای مالکیت و استفاده از ملک، از نظر قانون پذیرفتنی نیست!
متراژ بنا باید متناسب با متراژ زمین باشد
صندوقها باید دنبال املاکی باشند که در آنها متراژ بنا، با متراژ زمین همخوانی دارد؛ در واقع، امکان خرید ملکهای با بناهای اضافی و ناهمگون وجود ندارد.
البته همانطور که بالاتر هم گفتیم، صندوقهای املاک و مستغلات میتوانند بخشی از سرمایههای جمعآوریشده را به انواع دیگر داراییها اختصاص دهند تا ریسکهای احتمالی سرمایهگذاری این حوزه کم و کمتر شود.
اصلاً بیایید در بخش بعدی، داراییهای تشکیلدهندۀ بهترین صندوق سرمایه گذاری املاک را بررسی کنیم.
سبد داراییهای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
طبق قانون، تمام صندوقهای سرمایهگذاری باید حداقل 75 درصد از موجودیت صندوق را به داراییهای موضوع اصلی فعالیت اختصاص دهند. در رابطه با صندوقهای سرمایهگذاری املاک، این یعنی سه چهارم تمام صندوق باید برای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات (بهشکلهای مختلف) خرج شود.
علاوهبر این، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات میتوانند حداکثر 20 درصد از پولهای جمعآوریشده را برای سرمایهگذاری در اوراق بهادار مرتبط با املاک کنار بگذارند.
_1752335234.jpg)
با این اوصاف، ترکیب داراییهای بهترین صندوق سرمایه گذاری املاک احتمالاً به شکل زیر خواهد بود:
- املاک و سازههایی که قانون اجازۀ خریدوفروش آنها را به صندوقها میدهد
- اوراق بهادار رهنی
- اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی در بورس
بر همین اساس، این دست صندوقها در دستهبندیها جداگانهای قرار میگیرند که در بخش بعدی راجعبه آنها صحبت خواهیم کرد.
انواع مختلف صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
در مجموع، 3 نوع صندوق سرمایهگذاری املاک داریم که عبارتند از:
Equity REIT یا صندوقهای سهامی
گردانندگان صندوقهای اینچنینی، املاک واجد شرایط را میخرند و از طُرُق مختلف، از آنها کسب درآمد میکنند. روشها بسیارند و شامل فعالیتهای متنوعی مثل لیزینگ، اجاره دادن، تعمیر و نگهداری، ساختوساز و... میشوند.
Mortgage REIT یا صندوقهای رهنی
تمرکز گردانندگان این دست صندوقها، روی سبدهای سرمایهگذاری است! به این ترتیب که با اعطای وام به شرکتهای سازنده و فعالین حوزۀ املاک و مستغلات، برای سرمایهگذارهای صندوق سود میسازند.
بهعلاوه، این دست صندوقها با خرید وامهای رهنی و اوراق بهادار با پشتوانۀ رهن، بهشکل غیرمستقیم در بازار املاک سرمایهگذاری میکنند.
Hybrid REIT یا صندوقهای ترکیبی
همانطور که نام نشان میدهد، داراییهای این صندوقها ترکیبی است از انواع داراییهای مرتبط با این حوزه؛ یعنی گردانندگان آنها، بهصورت همزمان در املاک واقعی و انواع اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات، سرمایهگذاری میکنند.
حالا که با انواع این صندوقها آشنا شدید، خوب است بدانید پذیرهنویسی آنها هم به دو صورت انجام میگیرد:
- پذیرهنویسی پس از انتقال املاک به صندوق: در این روش، صندوق اول دارایی مد نظر را میخرد و سپس، شروع به پذیرهنویسی میکند.
- پذیرهنویسی نقدی: در این روش، اول از طریق پذیرهنویسی، سرمایههای خرد جمعآوری میشوند و بعد از آن، صندوق متناسب با میزان پول جمعآوریشده، برای سرمایهگذاری در بازار ملک اقدام میکند.
قبل از اینکه جلوتر برویم و با مزایا و معایب سرمایهگذاری در این صندوقها آشنا شویم، بیایید نگاهی گذرا بیندازیم به معروفترین صندوقها.
آشنایی با معروفترین صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
در مقایسه با صندوقهای سرمایهگذاری طلا که قبلاً در مقالۀ "راهوروش شناسایی بهترین صندوق سرمایه گذاری طلا (کندوکاو زیروبم این صندوقها)" تمام آنها را زیر ذرهبین بردهایم، تعداد صندوقهای مختص سرمایهگذاری در بازار املاک کمتر است.
در سایت fipiran، تنها نام 5 صندوق را میبینید که در ادامه با آنها آشنا میشوید:
- املاک و مستغلات امین شهر: با نماد امین شهر معامله میشود و کل ارزش خالص داراییهایش به بیشتر از 17 هزار میلیارد تومان (17 همت) میرسد.
- املاک و مستغلات خانه آگاه: با نماد کلید معامله میشود کل ارزش خالص داراییهایش کمی بیشتر از 5 هزار میلیارد تومان است.
- املاک و مستغلات مالک آتیه مسکن: با نماد مالک آتیه معامله میشود و تقریباً 5800 میلیارد تومان کل ارزش خالص داراییهایش است.
- املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن: با نماد ارزش مسکن معامله میشود و کل ارزش خالص داراییهایش کمتر از 2 هزار میلیارد تومان است.
- املاک و مستغلات نیک رای: با نماد دانیک معامله میشود و کل ارزش خاصل داراییهایش کمی بیشتر از 1800 میلیارد تومان است.
توجه داشته باشیذ که ارزشهای اعلامی برای لحظۀ نگارش این مقاله اعتبار دارند و طبیعتاً در گذر زمان، کمتر یا بیشتر خواهند شد.
_1752335252.jpg)
اگر موافق باشید، در قسمت بعدی مقاله، مزیتهای سرمایهگذاری در این صندوقها را بررسی خواهیم کرد.
همۀ مزایای سرمایهگذاری در صندوقهای مستغلات و املاک
اول از همه، همانطور که در ابتدای مقاله هم گفتیم، صندوقهای سرمایهگذاری املاک، امکان کسب سود از این بازار نسبتاً مطمئن، با سرمایۀ کمتر را به وجود آوردهاند؛ همین مورد اصلیترین مزیت سرمایهگذاری در صندوقهای املاک به حساب میآید. علاوهبر این، سرمایهگذاری در این صندوقها، هزینههای جانبی سرمایهگذاری بهشکل سنتی را هم از بین میبرد؛ هزینههایی مثل کمیسیون بنگاه، هزینۀ دفترخانه و امثال اینها.
صندوقهای سرمایهگذاری املاک از مالیات معاف هستند؛ پس امکان ندارد از مزایا صحبت کنیم و به این موضوع نپردازیم. اگر گردانندگان صندوق از همۀ قوانین پیروی کنند، به سود حاصلشده مالیات بسته نمیشود و همین امر، بازدهی نهایی را برای سرمایهگذار بیشتر خواهد کرد!
نقطه قوت بعدی، نقدشوندگی بالا است؛ چیزی که بهندرت در خرید ملک بهصورت سنتی میبینیم. واحدهای صندوقهای سرمایهگذاری املاک خیلی راحت خریدوفروش میشوند و این یعنی در هر زمانی که بخواهید، خیلی سریع دارایی خود را به پول نقد تبدیل خواهید کرد.
همانطور که توضیح دادیم، صندوقهای سرمایهگذاری روی طیف متنوعی از داراییهای ملکی سرمایهگذاری میکنند و با توجه به همین موضوع، یکی دیگر از مزایای سرمایهگذاری در چنین صندوقهایی، کاهش ریسکهای احتمالی است.
و البته که گردانندگان حرفهای هم یک نقطۀ قوت بزرگ محسوب میشوند. مدیریت کارکشتۀ صندوها خیلی خوب میداند در هر موقعیت زمانی، دقیقاً چه کاری را انجام دهد تا سرمایۀ شما اول از تورم محفوظ بماند، بعد رشد کند.
البته خب چالشهایی هم هستند که باید از آنها هم مطلع باشید.
چالشها و پیچیدگیهای سرمایهگذاری در صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات
در بخش قبلی، مدیریت حرفهای را بهعنوان یک مزیت به حساب آوردیم؛ اما خب ممکن است در برخی شرایط، مسئولان صندوق دچار اشتباهاتی بشوند که عواقب آنها گریبانگیر سرمایهگذارها بشود.
علاوهبر این موضوع، صندوقهای ملکی هم مثل انواع دیگر سرمایهگذاریها، لزوماً همیشه سودآور نیستند و گاهگاهی با ضرر مواجه میشوند. نوسانات بازار ملک میتوانند کاربلدترین متخصصان را هم گمراه کنند و در نتیجۀ این اتفاق، شاهد کاهش ارزش داراییها خود خواهید بود.
بعد از تمام این زمینهسازیها، بیایید ببینیم چه فاکتورهایی برای انتخاب بهترین صندوق سرمایه گذاری املاک مؤثر هستند.
برای شناسایی بهترین صندوق سرمایه گذاری املاک، این معیارها را زیر نظر بگیرید
برای اطمینان از درستی تصمیمتان، فاکتورهای زیر را در رابطه با هر صندوق بررسی کنید:
نوع داراییهای تشکیلدهندۀ صندوق
بالاتر گفتیم که صندوقها براساس داراییهای که روی آنها سرمایهگذاری کردهاند، به 3 نوع تقسیم میشوند.
انواع دارییها یکی از اصلیترین عوامل در تعیین مناسب بودن یا نبودن صندوق است؛ مثلاً صندوقهای ترکیبی میتوانند ریسک را کمتر کنند؛ ولی در عوض، دو نوع دیگر، امکان کسب سودهای درشتتر را به وجود میآورند.
_1752335279.jpg)
سابقه و عملکرد صندوق در گذشته
همیشه گفتهایم که عملکرد گذشته، لزوماً نشاندهندۀ سودآوری یا ضرردهی در آینده نخواهد بود؛ اما با این وجود، بررسی سابقۀ مدیران صندوق و بازدهی ثبتشده، میتواند اطلاعات بهدردبخوری از هر صندوق را در اختیارتان قرار دهد.
میزان نقدشوندگی
مثل همیشه، هرچقدر صندوق نقدشوندگی بیشتری داشته باشد، بهتر است؛ این یعنی میتوانید در کوتاهترین زمان ممکن، واحدهای صندوق را به پول نقد تبدیل کنید.
میزان کارمزدهای مدیریتی
گردانندگان صندوق برای خدماتی که ارائه میکنند، از سرمایهگذاران کارمزد میگیرند؛ طبیعتاً هرچقدر میزان این کارمزد کمتر باشد، در نهایت بازدهی سرمایهگذاری بیشتر میشود.
کل ارزش داراییهای خالص صندوق
صندوقهایی که ارزش داراییهایشان بیشتر است، اعتبار بالاتری دارند؛ چون سرمایهگذاران بیشتری به آنها اعتماد کردهاند و احتمالاً توانستهاند در طول زمان، عملکرد مثبتی از خود نشان دهند.
اعتبار و تجربۀ مدیران صندوق
پیشنهاد میکنیم کمی تحقیق کنید و مطمئن شوید پولتان را دست کسانی میسپرید که سابقۀ درخشانی دارند. طبیعتاً این افراد میتوانند با تصمیمات درست، سود به حسابتان واریز کرده و شما را از کردۀ خود خوشحال کنند.
برویم برای نتیجهگیری نهایی.
بهترین صندوق سرمایه گذاری املاک کدام است؟ نظر خودتان چیست؟!
علاوهبر تمام پارامترهای بررسیشده در بخش نهایی مقاله، میزان ریسکپذیری شخص شما هم در تصمیمگیری نهایی اثرگذار است. حاضرید چقدر ریسک به جان بخرید؟ اگر ذاتاً انسان ریسکپذیری باشید، ترجیح میدهید سراغ یکی از دو نوع صندوقهای سهامی یا رهنی بروید؛ ولی در صورت تمایل به کاهش ریسک، صندوقهای ترکیبی گزینههای بهتری به نظر میرسند.
در نهایت، تمام جوانب را زیر ذرهبین ببرید و ببینید کدامیک از صندوقهای سرمایهگذاری املاک برای شما انتخاب به حساب میآید.
در این مقاله، سعی کردیم تمام اطلاعات مرتبط با این صندوقها را در اختیارتان قرار دهیم تا تصمیمگیری برایتان راحتتر شود. لطفاً لینک صفحه را برای دوستانتان هم بفرستید تا آنها هم با این دست صندوقهای سرمایهگذاری آشنا شوند.